Grondbeleid

3.1   Inleiding

Om het feitelijke (eind)resultaat van het grondbedrijf over 2019 te kunnen bepalen is het nodig dat voor alle onderstaande drie groepen projecten/gronden wordt stilgestaan bij de afzonderlijke resultaten van deze categorieën:

1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)
   Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Voor deze jaarrekening hebben wij alle lopende grondexploitatiebegrotingen weer geactualiseerd.
2. Overige gronden en panden
   Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.
3. Kostenverhaalsprojecten
   Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.

3.2   Bouwgronden in Exploitatie (gemeentelijke grondexploitaties, ofwel BIE’s)

Per 31-12-2019 kende het grondbedrijf in totaal 24 BIE’s. In 2019 zijn er twee nieuwe complexen toegevoegd: Zwartbroekweg en Mozartsingel.
Per 31-12-2019 zijn er drie complexen afgesloten, te weten Helftheuvel, Eindhovenlaan en Kom Rosmalen. Van deze 24 BIE’s sluiten 12 BIE’s naar verwachting met een positief resultaat. De andere helft sluit naar verwachting met een tekort. Hiervoor hebben we reeds eerder een verliesvoorziening gevormd.

De boekwaarde van de BIE’s heeft zich het afgelopen jaar als volgt ontwikkeld (bedragen x € 1.000):

3.2.1   Kosten en opbrengsten 2019
In onderstaand overzicht zijn de totale kosten en opbrengsten van alle gemeentelijke grondexploitaties opgenomen, uitgesplitst naar de geraamde kosten en opbrengsten en de werkelijk gerealiseerde inkomsten en uitgaven voor 2019 (bedragen x € 1.000):

Geconcludeerd wordt dat zowel de kosten als de opbrengsten zijn achtergebleven bij de raming. De belangrijkste oorzaak hiervan is een lagere afzet van woningbouwkavels in de projecten De Groote Wielen, Empel Oost en De Hoef. Als gevolg hiervan zijn de uitgaven voor het bouwrijp maken ook uitgesteld. Het maken van onder andere de (uitwerkings)plannen om de uitgifte in de komende jaren te kunnen inlopen hebben wel gewoon doorgang gevonden. Dit is de reden waarom de plankosten hoger zijn uitgevallen. Zoals eerder vermeld zijn de inkomsten uit grondverkoop voor de bedrijventerreinen hoger dan verwacht.
Het resultaat is dat het verschil van saldo van kosten en opbrengsten tussen de raming en werkelijke cijfers niet ver uit elkaar liggen (€ 6,3 miljoen versus € 7,3 miljoen).

3.2.2   Winstneming

Tussentijdse winstneming is in twee gevallen aan de orde:

1. De BBV schrijft voor dat in sommige situaties, eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden. Indien met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een positief resultaat ofwel winst, moet deze worden genomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.

In 2019 zijn er binnen de grondexploitaties kosten en opbrengsten gerealiseerd en zijn de ramingen van toekomstige kosten en opbrengsten geactualiseerd. Dit leidt ertoe dat er op diverse projecten een positief resultaat dient te worden genomen. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de belangrijkste (tussentijdse) winstnemingen per 31-12-2019. Onderstaand totaalbedrag is ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht. De negatieve winstneming in het project Empel Zuid is het gevolg van een administratieve correctie (bedragen x € 1.000):

2. Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve grote werken. Binnen de projecten De Groote Wielen, Empel Oost, Empel Noord en Zwartbroekweg is in 2019 bouwgrond verkocht. Om die reden is het bij deze projecten mogelijk tussentijds een positief resultaat te nemen ten gunste van de reserve Grote Werken. Dit gaat om een bedrag van circa € 93.000,-.

3.2.3   Resultaat afgesloten projecten

Per 31-12-2019 zijn de complexen Eindhovenlaan, Kom Rosmalen en de Helftheuvel afgesloten. De projecten Eindhovenlaan en Kom Rosmalen zijn afgesloten met een klein positief resultaat. Het project Helftheuvel is afgesloten met een negatief resultaat van circa € 0,7 miljoen. Hiervoor was reeds een verliesvoorziening getroffen.

3.3   Getroffen verliesvoorziening BIE’s

Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort. Ten opzichte van vorig jaar is de omvang van de verliesvoorziening nagenoeg hetzelfde gebleven en komt uit op € 33,08 miljoen (op startdatum). Per 1 januari 2019 bedroeg de stand van de voorziening € 33,06 miljoen.
De verliesvoorziening voor de projecten De Rietvelden, Rietvelden middenterrein en Brabantbad is  toegenomen als gevolg van de actualisatie van de kosten- en opbrengstenraming. Het complex Helftheuvel is per 31-12-2019 afgesloten, waardoor de verliesvoorziening is gesaldeerd met het feitelijke exploitatietekort.

Heesch West

Los van de voorzieningen op de BIE’s kennen we ook een op zichzelf staande voorziening Heesch West. Deze is gevormd ter afdekking van het aandeel van onze gemeente in het verwachte verlies bij de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West. Dit verlies is bepaald op basis van de voorlopige grondexploitatie van deze ontwikkeling. Deze grondexploitatie is in 2019 geactualiseerd en sluit nog steeds met een exploitatietekort van € 43,7 miljoen. Voor de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft de voorziening derhalve gehandhaafd op een niveau van € 25,3 miljoen (aandeel in Heesch West bedraagt 58%).
Naar verwachting wordt het bestemmingsplan eind van 2020 aan de betreffende gemeenteraden ter vaststelling aangeboden.

3.4   Bijdragen Concern

Vanuit concern financiën zijn er in 2019 twee bijdragen ontvangen:

1. Rente: Voor de getroffen verliesvoorziening ontvangt het grondbedrijf een rentebedrag van concern financiën.
2. Bijdrage Landtong: De historische verwervingskosten van de landtong plus de rente hierover sinds het moment van aankoop, zijn met de totstandkoming van de overeenkomst over de Brabanthallen binnen het grondbedrijf afgeboekt. Deze kunnen immers niet vanuit de erfpachtscanon terugverdiend worden. In het raadsvoorstel van 10 december 2019 heeft de raad besloten deze afboeking te doen ten laste van het structuurfonds. Dit gaat om een bedrag van circa € 3,1 miljoen.

3.5    Vennootschapsbelasting

Sinds 2016 dient onze gemeente vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de fiscale winsten bij ondernemingsactiviteiten, zoals het grondbedrijf.
Voor de jaren 2016 en 2017 zijn de definitieve aanslagen Vpb opgelegd door de Belastingdienst. Op basis van de voorlopige aangifte Vpb 2018 gaan wij voor 2018 uit van een fiscaal verlies. Dit verlies kan worden verrekend met het positieve resultaat over het jaar 2017. Hierdoor is de Vpb-last voor de gehele gemeente over de jaren 2016 tot en met 2018 nihil en ontvangt de gemeente de eerder betaalde Vpb terug.
Ook voor 2019 verwachten wij een negatief fiscaal resultaat, wat betekent dat er over 2019 ook geen Vpb afgedragen hoeft te worden.

3.6   Overige gronden en panden (MVA)

De overige gronden en panden kenden per 1 januari 2019 een boekwaarde van € 81,0 miljoen. Deze gronden en panden maken geen onderdeel uit van een BIE. Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Eind 2019 is deze boekwaarde gestegen naar
€ 82,8 miljoen. Dit is met name het gevolg van de interne overdracht van de voormalige schoollocaties Klokkenlaan, Seringenstraat en Chopinstraat naar het grondbedrijf. Deze locaties worden op termijn herontwikkeld naar woningbouwlocaties.
Gronden en panden die in het verleden verworven zijn, moeten volgens de BBV voortaan uitgesplitst worden in:

• Zogenaamde “warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
• Overige gronden en panden, deze moeten gewaardeerd worden tegen de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming.

In de volgende tabel is een samenvattend overzicht opgenomen van de boekwaarden en oppervlakten van de gronden en panden, zoals hiervoor omschreven (bedragen x € 1.000):

Het resultaat over 2019 van de MVA gronden bedraagt € 0,30 miljoen en het resultaat erfpachtgronden € 0,01 miljoen. Tegenover de gerealiseerde boekwinsten voor de grondverkopen (Deutersestraat, eigendommen binnenstad en compensatie gronden) staan onder andere verplichte afschrijvingen op enkele panden. Het gaat om binnenstadspanden, gebouwen Tramkade, het Grasso-complex en gemeentelijke eigendommen in het winkelcentrum van Boschveld.

3.7   Kostenverhaalsprojecten

Ook particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. De grondexploitatie wordt in deze gevallen voor rekening en risico van deze private initiatiefnemer gevoerd. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente de door haar gemaakte kosten volledig verhaald op de initiatiefnemer. Bij een kostenverhaalsproject zijn er vaak eerder inkomsten dan uitgaven. In dat geval is de boekwaarde negatief. Toch is de huidige boekwaarde van deze kostenverhaalsprojecten ruim positief. Per 31 december 2019 is dit € 6,3 miljoen. Deze stand wordt met name verklaard door kosten van het project Heesch West. Dit gaat niet om de kosten van de gronden, maar om onder andere plan-, beheer en rentekosten van dit project. Deze mogen volgens afspraak worden ingebracht in de GR Heesch West.

De onderstaande tabel geeft een samenvattend overzicht van het resultaat 2019 (bedragen x € 1.000):

In 2019 komt het totale resultaat van de kostenverhaalsprojecten uit op een bedrag van -/- € 0,45 miljoen. De belangrijkste verklaring voor dit resultaat is het afboeken van kosten in de projecten EKP terrein, Annabos en Heesch West. Voor het project EKP wordt het nadeel in de toekomst goedgemaakt uit de verkoop van de grond. Het resultaat wordt ten laste van de algemene reserve gebracht.

3.8   Stand algemene reserve grondbedrijf en weerstandscapaciteit

Het voeren van actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De algemene reserve van het grondbedrijf dient ter afdekking van de risico’s die resteren, ondanks goed onderbouwde ramingen en nadat een reële waardering van de boekwaardes heeft plaatsgevonden.
In 2019 hebben diverse mutaties plaatsgevonden, die een effect hebben gehad op de stand van de algemene reserve grondbedrijf. De bedragen zijn in eerdere paragrafen toegelicht (bedragen x € 1.000):

Het saldo van de algemene reserve grondbedrijf is in 2019 toegenomen van € 22,78 miljoen (per 01-01-2019) naar een stand van € 30,04 miljoen per 31-12-2019.
De afdracht aan het structuurfonds van € 6,0 miljoen heeft de maken met het saldo tussen de hoogte van de algemene reserve grondbedrijf en de minimaal benodigde weerstandsbuffer. Daar wordt onder het volgende onderdeel nader ingegaan.

3.9   Weerstandscapaciteit

De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden.
Onder conjuncturele risico’s vallen:

• Stagnatie in de gronduitgifte
• Lagere grondopbrengsten door bijvoorbeeld macro-economische omstandigheden of stijgende bouwkosten,
• De rente stijgt
• Hogere kosten bouw- en woonrijp maken als gevolg van tegenvallende aanbestedingen en onvoorziene gebeurtenissen
• Hogere kostenstijging (indexering) investeringen openbare ruimte

Het totaal aan conjuncturele en projectrisico’s voor de BIE’s zijn begroot op € 19,0 miljoen per 31-12-2019. Naast deze risicobuffer voor de BIE’s houden wij rekening met nadelen op de exploitatie van de overige gronden en panden. Hiervoor achten we het noodzakelijk binnen de algemene reserve een buffer aan te moeten houden van € 5 miljoen. De benodigde algemene reserve komt hiermee op een stand van € 24,0 miljoen. Deze stand is nagenoeg vergelijkbaar met vorig jaar.

De stand van de algemene reserve grondbedrijf is per 31-12-2019 € 30,0 miljoen, op basis waarvan wordt geconcludeerd, dat de reserve meer dan toereikend is om de risico’s te kunnen opvangen.
Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit (€ 24,0 miljoen) en de aanwezige reserve
(€ 30,0 miljoen) van € 6,0 miljoen is in 2019 afgedragen aan het structuurfonds.

Tot slot wijzen wij u nog op onze samenwerkingsverbanden met private partijen. Dit betreft de BV/CV Willemspoort, Haverleij B.V. en B.V. Paleiskwartier. Op basis van de meest recente financiële cijfers van deze vennootschappen zien wij geen aanleiding om daarvoor een aparte risicobuffer aan te houden.

3.10   Prognose voor 2020 en volgende jaren

3.10.1   Inleiding

In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf.
Nadat de uitgangspunten zijn toegelicht worden vervolgens de resultaten en ontwikkelingen van de grondexploitatieresultaten en reserves uiteengezet, om “het bedrijfsresultaat” van het grondbedrijf te kunnen bepalen.

3.10.2   Uitgangspunten

Parameters

• Kostenstijging

Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor grond-, weg- en waterbouw uit op circa 1,5%. Ook voor de toekomst zijn de verwachtingen dat en de gemiddelde indicies in de buurt van 2% uitkomen.
Gelet op het vorenstaande en de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, wordt in de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van een gemiddelde index van 2% als kostenstijging voor de komende tien jaar.  

• Opbrengstenstijging

De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform.
Gelet op de verwachte ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit het  voorzichtigheidsprincipe geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengststijging van de bouwgrond.

• Rente

De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch worden doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 0,53%.
De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving op 2,0% gesteld.

Looptijd

Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken. Van de gemeentelijke BIE’s hebben Empel Zuid / Rosmalense plas, De Brand en Treurenburg de langste resterende looptijd, namelijk tot eind 2029.

3.10.3   Programma

De gezamenlijke grondexploitaties (BIE’s en kostenverhaalsprojecten) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen, bedrijven en overige functies.
In onderstaande overzichten is te zien wat de programmering is van de uitgifte van bouwterreinen
bedoeld voor woningbouw respectievelijk bedrijventerreinen.

Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels
In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties in de bouw van ruim 2.500 woningen, waarvan circa 31% in de sociale sector. In onderstaande tabel en grafiek is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de uitgifte van bouwgrond, de oplevering van de woningen is gemiddeld één jaar later.
Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat het hier de woningaantallen in de huidige gemeentelijke grondexploitaties betreft. De toevoeging van nieuwe locaties zoals noordoosthoek De Groote Wielen, Herpenseweide (Weener XXL), vrijkomende schoollocaties, de Bossche Stadsdelta, etc. zijn hierin nog niet opgenomen. Ook de particuliere initiatieven (kostenverhaalsprojecten) maken hier geen onderdeel van uit.

Prognose uitgifte bedrijventerreinen (periode 2020 t/m 2023)

In totaal hebben we in onze grondexploitaties een voorraad van 58 hectare grond voor bedrijventerreinen. Voor de uitgifte van de bedrijventerreinen is voor de korte termijn uitgegaan van de verwachte uitgifte op basis van reserveringsovereenkomsten en lopende gesprekken met marktpartijen. Voor de periode na 2022 is uitgegaan van een gemiddelde van 1,5 per jaar en één keer in de drie jaar een “grote vis” van 3,0 ha.
De verwachte uitgifte aan bedrijventerreinen ziet er op basis van deze uitgangspunten er voor de komende jaren als volgt uit.

3.10.4   Resultaat Grondexploitaties met een winstverwachting en voorzienbaar tekort

In onderstaand overzicht zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat.
De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van € 24,99 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstneming ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht.
De grondexploitaties met een verwacht negatief exploitatieresultaat, laten een totaal exploitatietekort van € 33,08 miljoen (op startwaarde) zien. Hiervoor is reeds een verliesvoorziening getroffen. Jaarlijks zal de hoogte van de verliesvoorziening worden afgestemd op het dan berekende exploitatietekort.

3.10.5   Resultaat Materieel Vaste Activa (overige gronden en panden)

Het resultaat van het MVA complex laat zich moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de incidentele verkopen en aankopen in een jaar. De MVA gronden kennen een boekwaarde van € 84,86 miljoen per 31-12-2019. Het leeuwendeel is toe te schrijven aan de grondaankopen in de Noordoosthoek De Groote Wielen (€ 20,0 miljoen) en Heesch West (€ 35,0 miljoen). Bij het openen van een grondexploitatie worden deze gronden overgeheveld naar het betreffende complex. In zijn algemeenheid geldt, dat de boekwaarde is afgestemd op de waarde in het huidige economische verkeer (MVA) of tegen rendabele inbrengwaarden in geval van een toekomstige grondexploitatie (warme gronden).

3.10.6   Resultaat Kostenverhaalsprojecten

Voor deze categorie geldt het uitgangspunt dat de door de gemeente gemaakte kosten (voor planvoorbereiding en eventueel bouw- en woonrijp maken) door de initiatiefnemer wordt vergoed.
Vaak maakt de gemeente eerst de kosten, waarna deze verhaald gaan worden op de begunstigde initiatiefnemer.
Het geïnvesteerd vermogen in de kostenverhaalsprojecten bedraagt € 6,35 miljoen per 31-12-2019. Samen met nog te maken kosten in de toekomst is de verwachting dat deze boekwaarde en aanvullende kosten verhaald gaan worden op de initiatiefnemers.
Voor Heesch West bedragen de gemaakte kosten € 6,69 miljoen. Deze kosten zullen door de gemeenschappelijke regeling Heesch West worden vergoed om het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld (verwachting eind 2020).
De boekwaarde (saldo van de door de gemeente gemaakte kosten) van de overige kostenverhaalsprojecten bedraagt -/- € 0,34 miljoen per 31-12-2019.

3.10.7   Stand en ontwikkelingen reserve Grondbedrijf

De huidige stand van de algemene reserve grondbedrijf is € 30,0 miljoen per 31-12-2019. Na dotatie van € 6,0 aan het structuurfonds in 2019, is het eindsaldo van de algemene reserve per 31-12-2019
€ 24,0 miljoen
Door toekomstige winstnemingen en overige mutaties (resultaat kostenverhaalsprojecten en overige gronden en panden), is de verwachting dat het saldo van de algemene reserve grondbedrijf zich positief zal ontwikkelen.
De verwachte ontwikkeling is gebaseerd op de verwachte winstnemingen in de toekomst van de huidige grondexploitaties en is dus exclusief het verwachte exploitatieresultaat van nieuw te openen grondexploitaties en resultaten van de kostenverhaalsprojecten en MVA’s.

Weerstandscapaciteit

De algemene reserve van het grondbedrijf is gevormd om eventuele risico’s te kunnen afdekken.
De omvang van de ingeschatte risico’s wordt ook wel weerstandsvermogen genoemd.
Een substantieel deel van deze reserve is benodigd om de risico’s van het grondbedrijf te kunnen afdekken. Dit risicoprofiel neemt (zonder toevoeging van nieuwe grondexploitaties) de komende jaren gestaag af. Maar door politieke, economische en internationale ontwikkelingen kan dit perspectief omslaan.
Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening zijn we geconfronteerd met de uitbraak van het Coronavirus. De economische effecten hiervan zijn op dit moment nog niet in te schatten, maar zullen zeker hun weerslag gaan hebben op de toekomstige resultaten van het grondbedrijf. De omvang van de stikstof- en PFAS risico’s laten zich op dit moment ook moeilijk kwantificeren, maar dat er sprake is van een reëel risico lijkt evident. Daarnaast wordt in het nieuw woonbeleid mogelijk meer ingezet op de betaalbaarheid van woningen. Dit zal ook een financiële impact hebben op de grondexploitaties.

Verschil tussen algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen

Het verschil tussen de stand van de algemene reserve grondbedrijf en datgene wat als weerstandsvermogen vereist is om de mogelijke risico’s te kunnen opvangen, kan vrij vallen.
Jaarlijks zal de exacte hoogte van deze vrije middelen worden bepaald en worden afgedragen aan het structuurfonds. De bovenstaande grafiek geeft een globaal inzicht en geldt alleen als indicatie voor de omvang van de vrije middelen (gearceerde deel).

Dotaties reserve Grote Werken (bovenwijkse voorzieningen)

Vanuit de grondexploitaties die een positief exploitatieresultaat kennen voorzien in een afdracht aan het fonds grote werken. De komende jaren verwachten we een dotatie van in totaal € 3,54 miljoen te kunnen doen vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de reserve grote werken.