2.1 Landelijk en regionaal
2019 heeft vooral in het teken gestaan van de stikstofproblematiek, PFAS en de druk op de woningmarkt en nieuwbouwproductie.
In 2019 zijn volgens het CBS 71.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. De ambitie van het Rijk om jaarlijks circa 75.000 woningen te realiseren, is daarmee net niet gehaald. De komende jaren zal dit streefgetal naar alle waarschijnlijkheid niet worden gehaald. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de afname van beschikbare bouwlocaties, vertraging vanwege complexere binnenstedelijke ontwikkelplannen, de stikstof en PFAS-problematiek, maar ook het gebrek aan materiaal en menskracht in de bouwsector.
De stijging van de woningprijzen is in 2019 wat afgevlakt, maar dat neemt niet weg dat de betaalbaarheid van woningen in 2019 verder onder druk is komen te staan. Door de stijgende bouwkosten als gevolg van onder andere duurzaamheidsmaatregelen, blijft het moeilijk om voldoende gedifferentieerde en betaalbare woningen aan de voorraad toe te voegen. Ter illustratie, de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning in 2019 is met € 398.000 bijna € 100.000 hoger dan een bestaande woning.
In onze grondexploitaties hebben de stijgende woningprijzen een positief effect op de financiële resultaten. Dit komt omdat de daarvan afgeleide grondprijzen mee stijgen. Wel zien wij dat de grondprijzen onder druk komen te staan door de hiervoor genoemde stijgende bouwkosten.
De commerciële sector betreft kantoren, bedrijven en winkels. Voor kantoren geldt dat er landelijk schaarste ontstaat. De leegstand staat op een record laag niveau met name op aantrekkelijke locaties in de grote steden en rondom grote OV-knooppunten. Na jarenlange afname van de leegstand nam de leegstand in 2019 weer toe voor bedrijventerreinen. Dit komt door de hoeveelheid logistiek vastgoed die in 2019 ontwikkeld werd. Landelijk gezien heeft het winkelvastgoed het moeilijk. Teruglopende verhuur, dalende huurprijzen en leegstand op secundaire locaties zijn momenteel de trend.
2.2 Lokaal
In 2019 zijn in ’s-Hertogenbosch iets meer dan 1.000 woningen opgeleverd, waarmee de lijn van de jaren 2017 en 2018 is voorgezet en voor de derde keer op rij, het aantal ruim boven de beleidsmatige doelstelling van 850 tot 900 woningen uitkwam. Op basis van het aantal verleende vergunningen in de periode medio 2018 - 2019, wordt voor 2020 en 2021, conform de landelijke trend ook in onze gemeente een lagere woningproductie verwacht. Mogelijk kan deze dip deels opgevangen worden door de realisatie van tijdelijke woningen.
In 2019 was in de gemeentelijke grondexploitaties een uitgifte van 350 bouwkavels voorzien. In werkelijkheid zijn er 161 kavels uitgegeven. Wij zien dat marktpartijen om diverse redenen wachten met het afnemen van reeds door de gemeente bouwrijp gemaakte gronden. Deze kavels worden naar verwachting grotendeels wel in de komende jaren uitgegeven. Naast deze gemeentelijke gronduitgifte ten behoeve van woningbouw aan ontwikkelaars voorzien ook de woningcorporaties en particuliere initiatieven in de woningbouwprogrammering.
De markt voor bedrijfsterreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren gunstig ontwikkeld.
In ’s-Hertogenbosch is er sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting.
Dit is onder andere te danken aan de transformatie van langdurig leegstaande panden naar met name woningen. Tegelijkertijd zien we dat de vraag naar kantoorruimte aan is getrokken. Hierdoor dreigt in bepaalde segmenten een zekere krapte te ontstaan. Dit geldt met name voor locaties nabij station en binnenstad. Er is nog beperkt aanbod voor bedrijven, die zich willen vestigen op loopafstand van het station. Ook de markt voor kantoren op snelweglocaties heeft zich gunstig ontwikkeld. In kantorencentrum Bolduc hebben een aantal grotere huurtransacties plaatsgevonden. Voor kantoorgebruikers, die zich primair willen vestigen op een snelweglocatie, hebben wij op bedrijventerrein De Brand nog een enkele locatie beschikbaar en op bedrijventerrein Rosmalens Plas 4 kavels langs de A2 en 7 kavels voor kleinere kantoorvilla’s. Om aan de vraag naar kantoorruimte in de toekomst te kunnen voorzien ontwikkelen wij nieuwe locaties in de Spoorzone Noord (o.a. Grasso en EKP-Zuid).
In totaal hebben we in onze grondexploitaties nog circa 58 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar, waarvan circa 34 hectare direct uitgeefbaar is. Dat wil zeggen dat de grond bouwrijp is en de ruimtelijke procedure is doorlopen. Voor de deze bedrijfsgrond lopen bij een behoorlijk aantal bedrijven betaalde reserveringen. In onze grondexploitaties gaan wij er modelmatig vanuit dat wij jaarlijks gemiddeld 1,5 hectare bedrijfsterreinen afzetten plus eens in de drie jaar een “grote vis” van 3 hectare. In 2019 is er circa 4 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Voor de jaren 2020 en 2021 zijn we op basis van de huidige interesse vanuit de markt optimistisch over de uitgifte van bedrijfskavels. In 2020 is ondermeer de afzet gepland van 3,4 hectare voor de nieuwbouw van WeenerXL op de Rietvelden.